OWNER TOOL 01
房子的每月負擔，不只是一筆房貸。
管理、稅金、修繕與固定支出放在一起，才看得到真實現金流。
這項工具整理每月持有現金流，適合比較續住、出租、提前還款或出售。它不預測房價，也不把房貸本金與純費用混成投資報酬。
WHAT IT CAN — AND CANNOT — DO
先看清楚它回答什麼。
試算是整理問題，不是核貸、估價、稅務或投資承諾。
這間房每個月實際要準備多少現金？
把容易分散在不同月份的支出平均化，得到能放回家庭現金流的持有數字。
持有這間房一定划不划算？
還要比較自住價值、租金淨收益、房貸本金、機會成本、房價風險與未來生活需求。
算完可以直接決定出租或出售嗎？
先把可得租金、空置與招租成本，以及出售淨拿放在相同期間內比較，再決定是否改變。
INPUT CHECKLIST
先準備這些輸入資料。
不知道的欄位先標記待確認，不用為了得到結果而猜一個數字。
- 01
每月房貸
填入目前實際本息支出；若要分析投資成本，之後需把本金與利息分開看。
- 02
每月管理費
填入社區固定管理支出；若按季或半年收取，可先換算成月平均。
- 03
全年房屋稅與地價稅
依最近正式稅單填寫，再由工具平均分攤到每個月。
- 04
每月修繕預留
為設備、耗損與不定期修繕保留現金，避免只在實際發生時才看見成本。
- 05
停車或其他固定成本
放入租用車位、保險或其他每月穩定發生、但未列在前面的支出。
WORKED EXAMPLE
示意情境：每月房貸 3.2 萬元
- 每月房貸
- 32,000 元
- 每月管理費
- 2,500 元
- 全年房屋稅與地價稅
- 24,000 元
- 每月修繕預留
- 1,500 元
- 其他固定成本
- 0 元
平均每月持有支出約 38,000 元；全年約 456,000 元。
這只是現金流示範，不包含房價漲跌、空置、重大修繕與資金機會成本。READ THE RESULT
數字算出來後，這樣解讀。
先比較不同情境，再把結果放回生活、時間與風險裡。
- 01
先把房貸本金與純支出分開理解
家庭現金流需要準備完整月付；若評估投資報酬，則應再拆出本金、利息與其他真正費用。
- 02
出租要比較淨租金，不是表面租金
把空置、管理、稅金、修繕與招租成本扣回來，再和持有支出及投入資金比較。
- 03
設定下一次重新檢視的時間
貸款、家庭使用、租金、修繕或稅務情境明顯變動時，重新計算一次，而不是只算完就不再更新。
SOURCE REGISTER
資料來源與最後查核。
- 最後查核
- 閱讀原則
- 先以官方資料理解共同規則，個案仍須重新核對。
- 查看官方資料
我的E政府｜自住房地購買、持有與出售的稅務整理
核對房地在持有期間可能涉及房屋稅與地價稅，並與購買、出售階段稅目分開整理。
查閱日期：
TOOL QUESTIONS
使用前常見疑問。
01房貸本金也算持有成本嗎？
在家庭現金流上，整筆月付都需要準備；在投資報酬分析上，本金會降低負債，應和利息及其他純支出分開理解。
02沒有房貸，還需要算持有成本嗎？
需要。管理、稅金、修繕、保險與其他固定支出仍會發生，也可能有資金機會成本需要另外評估。
03全年稅金不知道要填多少怎麼辦？
優先查看最近的正式房屋稅與地價稅單；尚未取得時可以先留待確認，不要直接用市場成交價猜課稅金額。
04月持有支出低於租金，就代表適合出租嗎？
不一定。仍要扣除空置、招租、修繕、管理與稅務差異，也要評估投入時間、資金與租賃風險。
USE YOUR OWN NUMBERS
現在開啟工具，把自己的情境放進去。
工具可匿名使用；需要個案核對時，再由丁炫明本人接手。