WHAT IT CAN — AND CANNOT — DO
先看清楚它回答什麼。
試算是整理問題，不是核貸、估價、稅務或投資承諾。
目前資料下，房地合一稅大約是多少？
把成交、成本、費用、土地漲價與持有期間放在同一套算式中，看見稅額情境與最需要補的資料。
我一定適用哪一種稅率或優惠？
不會。取得與交易日期、身分、用途、自住條件、特殊交易及正式憑證都可能改變認定。
概算完成後可以直接拿去申報嗎？
不可以。仍要備妥買賣契約、成本費用憑證與土地資料，依期限向主管機關申報或請專業人員核對。
INPUT CHECKLIST
先準備這些輸入資料。
不知道的欄位先標記待確認，不用為了得到結果而猜一個數字。
- 01
房地成交價
填入房地交易的成交金額情境；正式申報仍依契約、收付款與主管機關資料確認。
- 02
原始取得成本
依實際取得方式與可證明資料填入，不能用目前市價或房貸餘額替代。
- 03
可證明取得、改良及移轉費用
只放入依規定可列且能提出證明的項目；一般生活支出或無憑證金額不一定可扣除。
- 04
土地漲價總數額與法定減除上限
應依土地相關正式資料確認；法定上限為交易年度公告土地現值減前次移轉現值，工具只扣除兩者中較低者。
- 05
持有期間
用來切換一般居住者的示意稅率級距；正式起訖日應依取得與交易日期計算。
- 06
自住優惠情境
勾選只切換 400 萬元免稅額與超過部分 10% 的試算公式，不代表網站確認符合全部資格。
WORKED EXAMPLE
示意情境：持有 6 年、未套用自住優惠
- 房地成交價
- 1,500 萬元
- 原始取得成本
- 1,000 萬元
- 可證明費用
- 80 萬元
- 土地漲價總數額（申報資料）
- 50 萬元
- 法定減除上限
- 50 萬元
- 持有期間情境
- 6 年（20%）
房地交易所得約 420 萬元；申報資料與法定上限均為 50 萬元，本次依法減除 50 萬元後，課稅所得約 370 萬元，稅額概算約 74 萬元。
這是沿用工具預設值的公式示範，未套用自住優惠，也未處理個案損失扣抵或其他特殊規定。READ THE RESULT
數字算出來後，這樣解讀。
先比較不同情境，再把結果放回生活、時間與風險裡。
- 01
先檢查成本與費用是否有正式證明
同一個出售價格下，可被正式認定的取得成本與必要費用會影響結果；資料不足時應標示待確認。
- 02
持有年數要用實際日期核對
接近級距邊界時，不應只填整數年猜測；取得、完成移轉與交易日期都要回到正式文件。
- 03
自住優惠必須逐項確認
不能因目前自住、設籍或持有滿六年其中一項成立，就直接認為整套優惠一定適用。
SOURCE REGISTER
資料來源與最後查核。
- 最後查核
- 閱讀原則
- 先以官方資料理解共同規則，個案仍須重新核對。
TOOL QUESTIONS
使用前常見疑問。
01房地合一稅可以直接用成交價乘稅率嗎？
不可以。需要先整理取得成本、依規定可減除且可證明的費用、土地漲價總數額、法定減除上限及其他適用資料，再計算課稅所得。
02勾選自住優惠，就代表網站認定我符合資格嗎？
不代表。勾選只切換試算情境；設籍、持有居住、用途、交易次數與其他法定條件仍須逐項正式核對。
03房貸餘額可以列為取得成本或可扣除費用嗎？
房貸餘額是售屋淨拿的現金流項目，不等於房地合一稅的取得成本或可扣除費用，不能直接混用。
04算出零元，就代表不用申報嗎？
不一定。稅額概算為零不代表免除申報義務；是否適用、申報期限與應備文件仍應依主管機關規定確認。
USE YOUR OWN NUMBERS
現在開啟工具，把自己的情境放進去。
工具可匿名使用；需要個案核對時，再由丁炫明本人接手。