SELLER TOOL 01
屋主真正能安排下一步的，不是開價，是最後淨拿。
把貸款、服務費與稅費逐項扣回來，才知道出售能完成什麼。
這項工具不替房子估價，而是把一個成交價情境換成可能淨拿。稅費還沒核對清楚時，寧可保留區間，也不要用假精準數字做決定。
WHAT IT CAN — AND CANNOT — DO
先看清楚它回答什麼。
試算是整理問題，不是核貸、估價、稅務或投資承諾。
房子成交後，手上大約能留下多少？
把成交價與必要扣除項目放在同一張表，先確認出售能不能接住換屋、資金或家庭安排。
我的房子市場上應該賣多少？
定價仍要核對近期成交、在售競品、樓層、屋況、車位、管理與個別權利條件。
淨拿算出來就能確定稅額嗎？
不行。取得時間、成本、用途、土地資料與可證明費用都可能改變正式稅務結果。
INPUT CHECKLIST
先準備這些輸入資料。
不知道的欄位先標記待確認，不用為了得到結果而猜一個數字。
- 01
預估成交價
用來比較不同成交情境，不等於炫明或市場對標的的正式估價。
- 02
貸款餘額
填入預計交割時需要清償的金額；實際數字仍應向金融機構確認。
- 03
服務費率
依自己的實際約定修改，網站預設值不是固定收費或個案報價。
- 04
稅費與其他成本預留
先放入目前可辨識的稅務、代書、修繕、搬遷或其他出售成本情境。
WORKED EXAMPLE
示意情境：成交價 1,500 萬元
- 預估成交價
- 1,500 萬元
- 貸款餘額
- 500 萬元
- 自填服務費率
- 4%（60 萬元）
- 稅費與其他預留
- 80 萬元
試算淨拿約 860 萬元。
這只是算式示範；費率、稅額、成交價與其他成本都必須依你的實際資料重新輸入。READ THE RESULT
數字算出來後，這樣解讀。
先比較不同情境，再把結果放回生活、時間與風險裡。
- 01
至少比較三個成交價情境
用偏保守、中間與理想情境觀察淨拿差異，避免只用單一最高價格規劃下一步。
- 02
把不確定成本獨立列出
稅務或清償金額尚未確認時，先標出資料缺口；不要為了得到漂亮答案而填入過低預留。
- 03
淨拿要和時間一起看
不同價格、付款條件與交屋時間可能影響下一步安排，不能只用一個淨拿數字判斷方案。
SOURCE REGISTER
資料來源與最後查核。
- 最後查核
- 閱讀原則
- 先以官方資料理解共同規則，個案仍須重新核對。
- 查看官方資料
財政部｜房地合一 2.0 稅制設計（個人）
核對出售房地時，成交價、取得成本、相關費用與土地漲價總數額屬不同計算項目。
查閱日期：
TOOL QUESTIONS
使用前常見疑問。
01預估成交價應該填開價嗎？
若想規劃較實際的淨拿，應使用可比較的成交情境，而不是直接把理想開價當成一定會成交的價格。
02網站會自動算出所有稅金嗎？
不會。這裡只接受你自行整理的稅費預留；正式稅額要依取得、用途、成本、土地資料與可證明費用確認。
03貸款餘額填網路銀行看到的本金就可以嗎？
可以先用來做概算，但正式出售前仍應向金融機構確認預計清償日的金額及是否有其他費用。
04試算淨拿比期待低，下一步怎麼做？
先找出影響最大的扣除項目，確認哪些是已知、哪些仍待核對，再比較出售時間、價格情境與其他選項。
USE YOUR OWN NUMBERS
現在開啟工具，把自己的情境放進去。
工具可匿名使用；需要個案核對時，再由丁炫明本人接手。